第一章 上海滩房产业兴衰沉浮
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我这里要先来讲一讲阿拉上海滩上头商品房经营的一个重要的因素，在就是清末来自民国的房地产商品房经营的产权和沿袭，也就是产权的事体唻。
侬晓得伐？伊个在鸦片战争前，境内除少数集镇外，大多是人烟稀少的偏僻农村，偶尔有房屋买卖也只是私人财产的转移罢了。
辰光到了大清国道光二十三年、公元一八四三年，阿拉上海滩上海辟为商埠后，随着租界的建立、工商业的发展和人口的增加，私有房地产逐渐商品化和产业化。
尤其是是在大清国咸丰十年、公元一八六零年，伊法兰西租界越界筑路开始以后，有些洋人房地产商乘机在新开辟的路基两旁压价收买土地，建造房屋牟取利益，法兰西租界当局则以征收地税和房捐为其财政基础。
而阿拉上海滩上头的华人商人们别苗头，其中某些目光敏锐的华界富商也闻风而动了，比方讲大清国光绪三十四年、公元一九零八年辰光，华人富商张士希抢先在徐家汇大量购地，建造两层楼石库门里弄房屋百余幢、也就是孝友里。
而前头一再提起的买办程谨轩和顾象新也在相邻地段各建店楼数十间，从此经营房地产业成为华界投资新风尚。
讲话间又到了民国三年、公元一九一四年辰光，法兰西租界当局着手进行了第三次扩张，而听到风声的海内外房地产商更是蜂拥而至，花大手笔在上海滩大量租购土地，广置房产，通过出租或出售获取厚利。
通过一系列的自发性扩张，到了二十世纪四十年代的辰光，就讲如今徐汇区辖区内已经有新式里弄、公寓大楼和花园住宅共一百八十多万平方米建筑面积，可谓发展迅速。
随着房地产业的发展，房地产经营中介机构和经纪人、俗称的掮客也应运而生，侬晓得伐？所谓掮客就是如今上海滩上头通常讲的黄牛党。
这些捣浆糊的黄牛党、也就是中介方在房屋交易中，收取佣金一般在成交总值的百分之二点五左右，最高达百分之五以上，真是凭空获利，结棍。
俗话讲屋主、屋主，讲的就是一间房子或者一栋大楼，都有个产权归属，而有些房地产商因土地、资金短缺，还采用了租地造屋、预收租金、分宅出售或作抵押等经营方式，等于是把产权典押出去了，以谋取盈利。
晚清到民国辰光，那个时代的房价随意性大，价格往往远远高于价值。比方讲淮海中路某弄一幢建筑面积一百四十平方米的洋房，民国三十三年末买入价折合黄金六十两，而转眼不过第二年十月转手价竟高达一百五十两。
侬评评理，不是暴利还是啥？
这里再接着讲一讲如今的长宁区辖区里头的房地产事体，辰光到了阿拉大清国同治五年‘公元一八六六年，租界当局有意拓宽清政府镇压太平军时所筑徐家汇路、也就是华山路，和极司非而路、也就是万航渡路。
一时间无论讲是洋人房地产商还是华界新起的富商利用境地地价低廉，租、购土地建房，作为自住、出租或出售，形成辖区初期的房地产业。
这里举个例子讲，比方讲民国十四14年、公元一九二五年，美利坚国商行普益地产公司在安和寺路、也就是新华路大量购地，兴建二层新潮的高级花园住宅近二十幢，建筑样式有英吉利国式、荷兰国式、意大利国式、西班牙国式等，造型多样，风格各异，竣工后卖给了留驻上海滩的各国侨民。
也就在这个辰光，德意志国商人于海格路、也就是华山路租地建造高级花园住宅华园，共二十幢，落成后租给德国神父及其他国家的侨民居住。
而在前头讲过的英吉利国商行怡和洋行、马勒地产公司、美孚石油公司等在虹桥路、淮阴路、哈密路一带，建有花园洋房七八十幢，西式平房几十间，其中以虹桥路浪向的沙逊别墅、也称为依扶司别墅最为知名了。
而毗邻的卢湾区情形又是如何呢？讲起来阿拉大清国同治十三年、公元一八七四年直到光绪四年、公元一八七八年辰光，有些业主在辖区东北部越界筑路地区、也就是淮海中路、金陵中路之间营建砖木结构平房出租，开创了卢湾区境内近代房产业的发端。
随着卢湾区辖区里头北部相继辟为法兰西租界，而地价较法兰西租界旧区和那头的公共租界低廉，而经济发展势头日显，中外客商、外国银行、外国教会纷沓而至，竞相永租占地，大量翻建、兴建房屋出租，以牟巨利，昔日古老的卢湾区地片之内房产业开始逐渐兴旺起来唻。
这些中外投资客们在八仙桥一带，翻建、新建有裕安里、长安里、大安里、任陆坊、富德里等一百多幢旧式里弄，一时间气象为之一新唻。
而到了二十世纪二十年代辰光，外商银行、洋行如万国储蓄会、达利、义品、新沙逊、裕和等，都在这里北部建房售租。其中的万国储蓄会除自办建业地产公司外，还投资华洋地产公司和均益地产公司，法租界土地、房屋很大部分归属该会。
民国十二年，万国储蓄会自行投资建培文公寓、也就是培恩公寓近两万平方米，后由民国四大家族之一的孔祥熙购置；万国储蓄会建泰山公寓，计六幢接近两万平方米，后建成出售给外国的天主教会。
而这还不算这家外资房地产企业一系列扩张的终点，就在民国十七年，万国储蓄会又建成了新式里弄花园坊一百多幢，接近三万平方米。而紧跟着在民国二十年，又建万宜坊一百多幢，计一万多平方米，采取分幢出售的营销方式，获取了巨大的经济利益。
而还不算其在民国十九年，建成出售的旧式里弄步高里七十八幢、计一万平方米的商品房。（未完待续）
我这里要先来讲一讲阿拉上海滩上头商品房经营的一个重要的因素，在就是清末来自民国的房地产商品房经营的产权和沿袭，也就是产权的事体唻。
侬晓得伐？伊个在鸦片战争前，境内除少数集镇外，大多是人烟稀少的偏僻农村，偶尔有房屋买卖也只是私人财产的转移罢了。
辰光到了大清国道光二十三年、公元一八四三年，阿拉上海滩上海辟为商埠后，随着租界的建立、工商业的发展和人口的增加，私有房地产逐渐商品化和产业化。
尤其是是在大清国咸丰十年、公元一八六零年，伊法兰西租界越界筑路开始以后，有些洋人房地产商乘机在新开辟的路基两旁压价收买土地，建造房屋牟取利益，法兰西租界当局则以征收地税和房捐为其财政基础。
而阿拉上海滩上头的华人商人们别苗头，其中某些目光敏锐的华界富商也闻风而动了，比方讲大清国光绪三十四年、公元一九零八年辰光，华人富商张士希抢先在徐家汇大量购地，建造两层楼石库门里弄房屋百余幢、也就是孝友里。
而前头一再提起的买办程谨轩和顾象新也在相邻地段各建店楼数十间，从此经营房地产业成为华界投资新风尚。
讲话间又到了民国三年、公元一九一四年辰光，法兰西租界当局着手进行了第三次扩张，而听到风声的海内外房地产商更是蜂拥而至，花大手笔在上海滩大量租购土地，广置房产，通过出租或出售获取厚利。
通过一系列的自发性扩张，到了二十世纪四十年代的辰光，就讲如今徐汇区辖区内已经有新式里弄、公寓大楼和花园住宅共一百八十多万平方米建筑面积，可谓发展迅速。
随着房地产业的发展，房地产经营中介机构和经纪人、俗称的掮客也应运而生，侬晓得伐？所谓掮客就是如今上海滩上头通常讲的黄牛党。
这些捣浆糊的黄牛党、也就是中介方在房屋交易中，收取佣金一般在成交总值的百分之二点五左右，最高达百分之五以上，真是凭空获利，结棍。
俗话讲屋主、屋主，讲的就是一间房子或者一栋大楼，都有个产权归属，而有些房地产商因土地、资金短缺，还采用了租地造屋、预收租金、分宅出售或作抵押等经营方式，等于是把产权典押出去了，以谋取盈利。
晚清到民国辰光，那个时代的房价随意性大，价格往往远远高于价值。比方讲淮海中路某弄一幢建筑面积一百四十平方米的洋房，民国三十三年末买入价折合黄金六十两，而转眼不过第二年十月转手价竟高达一百五十两。
侬评评理，不是暴利还是啥？
这里再接着讲一讲如今的长宁区辖区里头的房地产事体，辰光到了阿拉大清国同治五年‘公元一八六六年，租界当局有意拓宽清政府镇压太平军时所筑徐家汇路、也就是华山路，和极司非而路、也就是万航渡路。
一时间无论讲是洋人房地产商还是华界新起的富商利用境地地价低廉，租、购土地建房，作为自住、出租或出售，形成辖区初期的房地产业。
这里举个例子讲，比方讲民国十四14年、公元一九二五年，美利坚国商行普益地产公司在安和寺路、也就是新华路大量购地，兴建二层新潮的高级花园住宅近二十幢，建筑样式有英吉利国式、荷兰国式、意大利国式、西班牙国式等，造型多样，风格各异，竣工后卖给了留驻上海滩的各国侨民。
也就在这个辰光，德意志国商人于海格路、也就是华山路租地建造高级花园住宅华园，共二十幢，落成后租给德国神父及其他国家的侨民居住。
而在前头讲过的英吉利国商行怡和洋行、马勒地产公司、美孚石油公司等在虹桥路、淮阴路、哈密路一带，建有花园洋房七八十幢，西式平房几十间，其中以虹桥路浪向的沙逊别墅、也称为依扶司别墅最为知名了。
而毗邻的卢湾区情形又是如何呢？讲起来阿拉大清国同治十三年、公元一八七四年直到光绪四年、公元一八七八年辰光，有些业主在辖区东北部越界筑路地区、也就是淮海中路、金陵中路之间营建砖木结构平房出租，开创了卢湾区境内近代房产业的发端。
随着卢湾区辖区里头北部相继辟为法兰西租界，而地价较法兰西租界旧区和那头的公共租界低廉，而经济发展势头日显，中外客商、外国银行、外国教会纷沓而至，竞相永租占地，大量翻建、兴建房屋出租，以牟巨利，昔日古老的卢湾区地片之内房产业开始逐渐兴旺起来唻。
这些中外投资客们在八仙桥一带，翻建、新建有裕安里、长安里、大安里、任陆坊、富德里等一百多幢旧式里弄，一时间气象为之一新唻。
而到了二十世纪二十年代辰光，外商银行、洋行如万国储蓄会、达利、义品、新沙逊、裕和等，都在这里北部建房售租。其中的万国储蓄会除自办建业地产公司外，还投资华洋地产公司和均益地产公司，法租界土地、房屋很大部分归属该会。
民国十二年，万国储蓄会自行投资建培文公寓、也就是培恩公寓近两万平方米，后由民国四大家族之一的孔祥熙购置；万国储蓄会建泰山公寓，计六幢接近两万平方米，后建成出售给外国的天主教会。
而这还不算这家外资房地产企业一系列扩张的终点，就在民国十七年，万国储蓄会又建成了新式里弄花园坊一百多幢，接近三万平方米。而紧跟着在民国二十年，又建万宜坊一百多幢，计一万多平方米，采取分幢出售的营销方式，获取了巨大的经济利益。
而还不算其在民国十九年，建成出售的旧式里弄步高里七十八幢、计一万平方米的商品房。（未完待续）